РАСПОРЯДИТЕСЬ СВОЕЙ КВАРТИРОЙ ПРИ ЖИЗНИ

(Написал и послал еще одну статью в редакцию газеты "Труд". Интересно, опубликуют или нет. Привожу текст оригинала.)

Каждый день несчастных пенсионеров пугают в средствах массовой информации новыми ужасами в ЖКХ. Поводом для «пугалок» на этот раз оказался законопроект, «запрещающий наследование недвижимого имущества». Вот кто так поставил вопрос в газетах, ноги бы ему повыдергивать. Никто ничего не понял, а к вопросам наследования пожилые люди, правильные, воспитанные люди, относятся очень щепетильно. А ведь именно они образуют большинство голосующих избирателей на любых выборах.

Далее начинаются разъяснения: «Подобное нововведение поможет в будущем избежать историй, когда после наследования недвижимости сыновья и дочери бывшего владельца квартиры или дома, забыв о родственных чувствах, начинают настоящие войны за собственность», – отметил один из разработчиков законопроекта и член комитета Госдумы по вопросам собственности депутат от ЛДПР Андрей Свинцов.

Молодой депутат еще не «забронзовел», имеет доступ к «письмам трудящихся» и догадался о практических проблемах «управдомов», ведь ему избираться в новый состав Госдумы.

Попробую объяснить проблему на собственном опыте. В нашем 474-квартирном доме за 25 лет его существования, к сожалению, ушли многие первоначальные собственники. Даже сегодня у нас одна квартира не оплачивается больше года, наследники, в прошлом близкие родственники, а в настоящем злейшие противники в судебных баталиях, никак не могут поделить «свалившееся на голову наследство». Рано или поздно, суд расставит всё по местам. Но, что делать мне, управдому сегодня? Как эксплуатировать спорные квадратные метры пока «благодарные наследники» не разругались окончательно и уже навсегда?

Вспомним сказку о коте в сапогах. Старший брат получил в наследство мельницу, а младший-кота. С точки зрения социальной справедливости это плохо. Младшему не досталась часть мельницы, не досталась возможность регулярно питаться, не прилагая никаких усилий. Наследованный кот, конечно не без активного участия самого котовладельца, в конце концов привел к счастливому финалу. Что было бы, если мельница досталась братьям в долях? Скорее всего она прекратила бы свою работу, плохо обоим братьям, плохо тому обществу, в котором царят не эффективные законы.

У скандинавских народов существовали законы, по которым земельный надел переходил старшему сыну, остальные сыновья должны были добывать земельную собственность своим мечом, а наследник помогал им собрать дружину и вооружиться. Так появились викинги, державшие в страхе всю толерантно-демократическую Европу многие века. С викингами пришла государственность и на древнерусские земли.

В жилищно-строительных кооперативах во все времена наследовался паевой взнос, а вот преимущественное право на занятие самой квартиры имел уже наследник. В нашем ЖСК мы многие годы противились появлению «коммунальных» квартир. Увы, сейчас законы позволяют превратить бывшие отдельные кооперативные квартиры в скандальные и даже криминальные коммуналки. Судебные споры длятся месяцами и даже годами, в это время эксплуатацию спорной собственности никто не оплачивает, страдает весь дом, общее имущество будущих собственников.

Как управдом, хочу посоветовать всем гражданам, собственникам квартир. Распорядитесь своей собственностью при своей жизни. Проконтролируйте это. Никому кроме вас самих не интересно разбираться в перипетиях ваших родственных отношений. Надеясь облагодетельствовать всех, оставить о себе добрую память, вы невольно создадите основу для будущих квартирных склок, повод вспоминать о вас недобрым словом обиженным родственникам. Не оставляйте личные проблемы после себя, не вмешивайте в ваши семейные дела равнодушных чиновников. Решите квартирные проблемы своих наследников здесь и сейчас.

НАШ СЧЕТ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Представляю для всеобщего внимания (и контроля) все банковские операции по специальному счету капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, 124 с момента его открытия 01.07.2015 до сегодняшнего дня. В столбце "Дебет" не было ни одной "цифирки", это означает, что ни один рубль не был потрачен до сегодняшнего дня. И отложили жители нашего дома на ремонт именно своего дома уже 2 782 019,13 рублей за 8 месяцев (мартовские 2016 года средства еще не собраны с жителей).

Уже подписан договор на замену двух лифтов с подрядной организацией, уже наш заказ размещен на карачаровском механическом заводе, уже известна спецификация оборудования. В грузовом лифте будут широкие телескопические двери, пол будет из рифленого алюминия, а потолок из полированной нержавейки, этажи называть будет речевой информатор. Я решил "не выпендриваться" и заказать кабину из крашеной в светло серый цвет стали, люксовая нержавейка дороговата и, по мнению специалистов, не практична. Сегодня будет переведен аванс и начнется изготовление наших новых лифтов.

И вот сегодня 04.04.2016 произведен первый платеж. Мы перевели в адрес подрядчика 1 250 856,71 рублей. Пришлось потратить половину дня. Никто ничего не знает, все боятся. Оказывается, завод изготовитель требует предоплату 50%, а законотворцы для создания проблем коррупционерам, прописали норму: можно платить по авансу не более 30%. Если убрать слово "аванс", то проблем не будет, если сделать два или четыре платежа со словами аванс 30%, аванс 20% и так далее, то также все будет законно. Сегодня деньги ушли, завтра они будут на заводе.

Срок изготовления оборудования 45 дней, срок демонтажа старых конструкций и монтажа нового оборудования 60 дней. Прибавляем к сегодняшней дате три, ну четыре месяца и, в сентябре этого года в одном подъезде нашего дома за наши деньги будет обновлено все "оборудование вертикального транспорта".

ПОЧЕМУ ПРЕЗИДЕНТА БЕСПОКОЯТ РАСХОДЫ НА ОБЩЕДОМОВЫЕ НУЖДЫ?

Статья председателя правления ЖСК "Марьино-9" в федеральной газете "Труд" от 01.04.2016

Свежий номер газеты "Труд" и текст оригинала статьи.

Что такое ОДН, почему это беспокоит президента

Президент РФ Владимир Путин в среду 30.03.2016 подписал закон об отмене включения в состав коммунальных платежек россиян отдельной строкой расходов на общедомовые нужды (ОДН), пока не будет внятной методики их расчета.

Что же такое ОДН, если правила их оплаты должен регулировать сам президент?

Жители многоквартирных домов помнят, что зима 2012-2013 годов прошла во всей России, под знаком громких коммунальных скандалов. По всей стране граждане, достав из почтового ящика квитанцию на квартплату, начинали забрасывать жалобами управляющие компании, местные власти и прокуратуру. Основной причиной роста квартплаты стали новые Правила предоставления коммунальных услуг, введенные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, вступившие в силу осенью 2012 года. Затем их уточняли несколько раз.

Помимо многих других новшеств правила разрешили включать в квартирную квитанцию плату за так называемые «общедомовые нужды» (ОДН). Формально ОДН – это те коммунальные ресурсы, которые были использованы для жизнедеятельности всего дома, а не конкретного жителя. Например – электричество, которое пошло на работу лифтов, ночное освещение лестниц и подъездов. Самой скандальной оказалась вода, которая теоретически нужна уборщице «бабе Шуре» для мытья общих помещений многоквартирного дома.

Проще всего поделить всё поровну. Тогда не будет капитализма, будет всеобщее равенство и колбасу будут не продавать, а «выбрасывать» на прилавки. Для справедливой торговли колбасой нужны весы. Для справедливого начисления платежей за горячую и холодную воду нужны счетчики. Если вода пришла в многоквартирный дом по водопроводным трубам, а ушла по канализационным трубам, и её объем был зафиксирован общедомовым счетчиком, то ее надо оплатить жителям именно этого дома. Будет просто прекрасно, если в каждой квартире большого дома будет стоять свой маленький счетчик, который измерит воду, потраченную в этой квартире. Просуммировав показания маленьких квартирных счетчиков, должны получить тот объем, который измерен большим общедомовым счетчиком. Увы, в реальной жизни так не бывает. Просто некоторые «квартировладельцы» не хотят ставить счетчики, им это не выгодно. Но вода пришла в дом и ее стоимость надо разделить между жителями ее потребившими. Вот тут и придумали общедомовые нужды (ОДН). Как рассчитать, эти «общедомовые» кубометры? Сначала суммируется всё потребление граждан – как тех, кто платит по данным квартирных счетчиков, так и тех, кто счетчиков не имеет, рассчитывается за воду по нормативу. Затем берутся показания общедомового прибора учета. Разница между этими двумя числами, с точки зрения нового закона, и есть те самые злосчастные ОДН.

Однако всё не так просто. Зачастую количество зарегистрированных в квартире жителей не совпадает с числом реально проживающих. Если в квартире стоят счетчики, то ничего криминального в этом нет: сколько кубометров использовали – столько и оплатили. Если же расчет ведется по нормативу, то собираемая плата оказывается ниже реального потребления. Но общий прибор учета зафиксировал всю воду, поступившую в дом. В итоге объем ресурса, записанного в квитанцию как «ОДН», становится существенно больше, нежели действительно требуется уборщице для приведения лестниц и коридоров в порядок. Вот здесь-то «прогрессивная общественность» начинает клеймить проклятые «жилконторы», которые обирают несчастных пенсионеров.

В нашем 474 квартирном доме такая ситуация была, и я ее разрешил. На первом этапе правление стало начислять плату за горячую и холодную воду (отведение воды тоже) по показаниям квартирных счетчиков. В квартирах, где счетчики отсутствовали начисления выполнялись по простому и справедливому правилу: из объема воды учтенного общедомовым прибором вычитались показания всех квартирных счетчиков, а остаток делился на число жителей, зарегистрированных в квартирах без счетчиков. Для каждой квартиры начислялась плата за воду пропорциональная числу зарегистрированных жителей. И «процесс пошел», жители нашего дома стали самостоятельно активно устанавливать приборы учета в своих квартирах. Количество жителей, не имеющих счетчики стало уменьшаться, оплата воды в не оборудованных счетчиками квартирах стала стремительно расти. Конечно, пришлось перенести шквал скандалов и возмущений. Но в чем дело? Поставьте счетчики, и сразу месячная оплата уменьшится в несколько раз. Для последней упорной бабушки оказалось, что при реальном месячном потреблении 1,5-2 кубических метра воды она платила несколько месяцев за 10-15. Смысл её упорства я так и не понял. Зато сегодня, точнее уже много месяцев, счетчиками оборудованы все 474 квартиры.

На втором этапе в нашем доме была смонтирована автоматизированная система учета потребления воды (АСКУВ). На моем (в смысле, что я сделал его своими руками) сайте ЖСК «Марьино-9» разъясняется принцип ее работы, этапы внедрения. Суть работы АСКУВ заключается в том, что учет потребления воды почти по тысяче счетчиков ведется с нуля часов первого дня месяца по 24 часа последнего дня месяца и считывается ночью за два часа. Даже в этой идеальной ситуации сумма квартирных счетчиков МЕНЬШЕ показаний общедомового прибора учета. Еще не перевелись Кулибины на Руси. Да, железный счетчик можно обмануть. Обманет молодой здоровый парень, а расплачиваться будет старая больная бабушка-пенсионерка. Но это не про жителей нашего дома и не про меня. В базе данных нашей АСКУВ хранится почасовое потребление воды в каждой квартире на глубину в 4 года .

При всем этом, как показало мартовское 2016 года голосование на общем собрании нашего ЖСК, поддержка правления среди «населения» составляет 97%. Кстати, голосование проведено именными бюллетенями с личной подписью, в голосовании приняли участие 61% собственников квартир.

Почему в очередной раз правительство и Государственная Дума «подставили» президента? Некомпетентность и не профессионализм, вот проблема сегодняшнего дня. Пример, правительство для энергосбережения запретило выпускать самые ходовые лампочки накаливания мощностью 100 Вт. В продаже сразу появились лампочки 95 Вт. Это те же самые лампочки, ведь технологический разброс параметров лампочки должен составлять 3-5%. Но кто из юристов и менеджеров в правительстве знает о таких технических тонкостях.

Законы по ЖКХ готовит комитет Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ под руководством Галины Петровны Хованской. Ни она сама ни члены комитета ни одного дня не работали в сфере ЖКХ. Так называемые «эксперты», по моему оценочному мнению, не в состоянии разобраться с квитанцией на собственную квартиру. Какие «законотворцы», такие и законы.

Экономия отопления в марте-апреле 2016

Уже в выходные 27.03.2016 чувствовался жуткий "перетоп". В квартире было жарко и душно, на фасаде дома все кухонные форточки и окна открыты. Даже несколько бабушек-пенсионерок возмутились жарой от МОЭК.

По общедомовому прибору учета тепла на нужды центрального отопления часовое потребление тепла составляло 0.72-0.71 Гкал/час. На вводе в наш дом еще в прошлом году был установлен балансировочный кран. Индикатор показывал 7. Сначала перекрытие было уменьшено до 3.0, затем 1.1, а потом и 0,4. Часовое потребление тепла уменьшилось до 0.55 Гкал/час.

Считаем экономию: 0.71-0.55=0.17 Гкал.час*24 часа=4.08 Гкал.сутки*31=126.48 Гкал.месяц*1944.48 Руб./Гкал.= 245 955 руб.

Таким образом поворотом крана я сэкономлю для ремонта холлов наших жителей почти четверть миллиона рублей за месяц.

Необычно горячая вода в стояках ГВС. Обычно на входе в дом было 64 градуса, сегодня 72. Для жителей дома это выгодно, мы платим за кубические метры, чем горячее вода, тем меньше она расходуется. Вот если бы, как прежде мы платили за подогрев, то было бы несравненно хуже.

"Перетоп" это бич сегодняшних многоквартирных домов. Деньги летят на ветер, в квартирах невыносимо жарко и душно. Регулировка обогрева (не отопления) посредством уменьшения расхода теплоносителя не эффективна и опасна. Может нарушиться балансировка всей системы. Есть выход. Я уже связался с инженерным центром (выпускники МГТУ им. Н.Э.Баумана есть везде), который подготовит проект по-подъездной погодозависимой регулировки системы отопления дома. В этом 2016 году сделаем хотя бы один подъезд, по-наблюдаем, по-регулируем и вынесем вопрос на общее собрание. В случае успеха, а я в нем не сомневаюсь, наш дом будет более комфортным и экономичным. Мы не будем греть окружающее пространство.